LA MAÎTRISE DE VOS CHARGES

Les charges d’une copropriété sont évidemment un sujet de préoccupations pour beaucoup de copropriétaires : sont-elles trop élevées ? Quel(s) poste(s) peut-on diminuer ?
MAVILLE Immobilier vous donne quelques pistes pour mieux comprendre ce que vous payez et ce que vous pouvez diminuer.

À quoi correspondent les charges de copropriété ?

On appelle charges de copropriété tous les frais générés pour le fonctionnement, l’entretien et la conservation des parties communes et des équipements collectifs de l’immeuble, ainsi que les dépenses liées à son administration.

Par exemple :

• la maintenance des ascenseurs,
• le ménage des parties communes,
• la consommation d’eau,
• les frais de gestion du syndic, etc.

À ces dépenses courantes peuvent s’ajouter des frais supplémentaires, liés à des interventions exceptionnelles concernant la copropriété : remplacement de la chaudière collective, travaux d’étanchéité du toit…

Le budget prévisionnel des dépenses courantes est présenté chaque année lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires. Il sera réparti sur les 4 trimestres de l’année suivante : chaque propriétaire recevra donc un appel de fonds, 4 fois par an, qui permettra au syndic de régler les factures de la copropriété.

Comment sont-elles réparties ?

Les charges dont chaque copropriétaire doit s’acquitter sont évaluées différemment selon leur nature :

1. Les charges générales (administration, conservation et entretien de l’immeuble) sont calculées selon la quote-part du lot, c’est-à-dire ses tantièmes, définies dans le règlement de la copropriété.

Les tantièmes sont calculés sur des critères précis tels que la superficie de l’appartement, son emplacement dans la copropriété et ses aménagements intérieurs comme un balcon ou une terrasse.

Par exemple :

– un appartement de 100 m² aura plus de tantièmes qu’un studio de 25 m²,

– un 3 pièces au dernier étage en aura plus que le même 3 pièces situé en rez-de-chaussée.

2. Les charges spéciales (relatives aux équipements de la copropriété) sont réparties selon l’utilité qu’elles peuvent représenter pour chaque lot.

Par exemple, un propriétaire vivant au 6^ème étage paiera une part plus importante de charges liées à l’ascenseur que celui qui habite au rez-de-chaussée.

En principe, la répartition des charges par lot est précisée dans tout règlement de copropriété.

Gardien et employés d’immeuble : une gestion particulière

Qu’il soit effectué par un gardien à demeure ou une société externe, l’entretien est l’une des principales charges d’une copropriété.

Pour la gestion de ce personnel, les rôles sont en théorie bien répartis :

• C’est le syndicat de copropriété (c’est-à-dire tous les copropriétaires) qui détermine lors de l’Assemblée Générale les emplois nécessaires et leur nombre : gardien, personnel de nettoyage, jardinier… Le syndicat est donc l’employeur, puisque les dépenses relatives à ces postes sont inclus dans les charges de copropriété.
• Le conseil syndical, qui a une mission d’assistance du syndic, joue le rôle de relais dans la copropriété en informant le syndic d’éventuelles anomalies.
• Tout le reste sera l’affaire du syndic ! En qualité de mandataire, c’est lui qui s’occupera de toutes les prestations relatives à la gestion de ce personnel : embauche, horaires, définition des tâches, fiches de paie, licenciement…

Qu’appelle-t-on « régularisation des charges » ?

Il peut exister une différence entre les provisions pour charges acquittées lors des appels de fonds, et les dépenses réelles que le syndic a dû régler pour la copropriété.

Chaque année, à la clôture des comptes et après approbation par l’Assemblée Générale, le syndic va donc procéder à une régularisation des charges :

• si les copropriétaires ont versé trop de charges, leur trop-perçu sera mis au crédit de l’appel de fonds suivant,
• s’ils n’ont pas assez versé, la somme manquante sera ajoutée au montant de l’appel de fonds suivant.

Quelles sont les charges récupérables ?

Le propriétaire d’un logement mis en location peut demander à son locataire le remboursement de certaines des charges initialement réglées.

C’est le cas notamment des dépenses de nettoyage des parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la fourniture d’électricité des parties communes et la plupart des menues réparation.

Le relevé annuel de régularisation des charges comporte habituellement la part des charges récupérables.

Comment optimiser vos charges de copropriété ?

Plusieurs pistes sont à explorer pour réduire le montant de ces dépenses récurrentes :

• Faire jouer la concurrence pour vos différents contrats : fournisseurs d’énergie, entretien de l’ascenseur, assurances…
• Économiser sur le chauffage : faire entretenir ou remplacer la chaudière, inciter chacun à baisser la température de leur logement (- 7% sur la facture avec seul degré en moins !),
• Optimiser l’isolation en profitant de dispositifs comme l’éco-PTZ copropriétés, pour l’installation de doubles ou triples vitrages par exemple,
• Installer des compteurs d’eau froide individuels : la 1^ère année, cette mesure peut diminuer de 30% en moyenne la consommation d’eau,
• Si des travaux importants sont prévus, demander à votre syndic de vous fournir plusieurs devis pour comparer.