Travaux privatifs et parties communes : vos droits et obligations
Lorsqu’il s’agit de réaliser des travaux dans son appartement, on pourrait penser que tout est permis dès lors qu’il s’agit de parties privatives. En réalité, certaines rénovations, même réalisées à l’intérieur d’un lot, peuvent avoir un impact sur les parties communes ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble. Il est donc essentiel d’en mesurer les conséquences avant d’engager des travaux.
Parties communes : ce que la loi considère comme collectif
Selon la loi, « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. » (article 3, loi du 10 juillet 1965). Chaque Règlement de Copropriété en donne généralement la liste détaillée.
Dans le silence du Règlement de Copropriété relèvent notamment des parties communes : les sols, cours et jardins, le gros œuvre et la structure porteuse du bâtiment, des éléments d'équipement commun, les canalisations communes qui traversent des lots privatifs, les gaines techniques, coffres, conduits et têtes de cheminées, les locaux des services communs et les zones de circulation (halls, couloirs, escaliers, ascenseurs).
Le fait qu’un élément soit situé à l’intérieur d’un appartement ne signifie donc pas nécessairement qu’il est privatif, l’exemple le plus significatif étant les murs porteurs.
Quand vos travaux impactent l’immeuble
Certains travaux réalisés dans un lot peuvent juridiquement être considérés comme affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
C’est notamment le cas lorsque vous envisagez de :
- construire une véranda sur votre terrasse,
- modifier la couleur d’un store ou d’un garde-corps,
- créer une nouvelle ouverture (fenêtre, velux),
- installer un WC ou un sanibroyeur raccordé aux canalisations communes,
- remplacer des radiateurs reliés au chauffage collectif,
- intervenir sur un mur porteur.
À noter : dans certains immeubles anciens, des cloisons séparatives, initialement considérées comme privatives, peuvent être requalifiées en éléments porteurs ou semi-porteurs, car devenus essentiels à la solidité de l’immeuble. Avant toute rénovation, il est donc indispensable de vérifier leur nature technique.
La marche à suivre avant de commencer
Une AG réussie est une AG bien préparée ! Cette étape essentielle est effectuée par le syndic en concertation avec le conseil syndical. Tout au long de l’année, des échanges ont lieu pour étudier les points à mettre à l’ordre du jour et, en cas de prévision de travaux, des devis sont demandés. Au plus tard deux à trois mois avant l’Assemblée Générale, le conseil syndical procède au contrôle des comptes et convient avec le syndic des points à mettre à l’ordre du jour.
Tout copropriétaire peut demander - à n’importe quel moment de l’année - l’inscription de points à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale. Il suffit que cette demande parvienne au syndic suffisamment tôt pour qu’il ait le temps de la joindre à la convocation (à défaut elle sera portée à l’ordre du jour de l’assemblée annuelle suivante).
Devez-vous assister aux Assemblées Générales ?
1. Avant toute chose, il convient de vérifier que les travaux envisagés ne sont pas interdits par le règlement de copropriété, par exemple en raison de la destination de l’immeuble ou d’une harmonie architecturale imposée.
2. Si les travaux prévus affectent bien une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble, vous devez adresser au syndic une demande écrite afin que votre projet soit inscrit à l’ordre du jour de votre Assemblée Générale annuelle.
Votre demande doit être accompagnée d’un dossier précis : description détaillée des travaux, plans, visuels, études techniques le cas échéant. Les copropriétaires doivent pouvoir voter en parfaite connaissance de cause.
Bon à savoir : la prochaine Assemblée Générale annuelle est trop éloignée ? Vous pouvez solliciter, à vos frais, la tenue d'une AG extraordinaire qui concernera seulement cette autorisation.
